Les sociétés civiles de placement immobilier utilisent aussi des dispositifs fiscaux afin de permettre aux investisseurs porteurs de parts de réduire leur impôt sur le revenu. C’est pourquoi, ces derniers peuvent souscrire à des SCPI Pinel afin de profiter de tous les avantages issus de ce montage.
Des avantages fiscaux calculés sur la base de la quote-part
La réduction fiscale est de 12%, de 18% et de 21% et dépend de la durée de l’investissement, soit 6 ans, 9 ans ou 12 ans. La plupart des SCPI Pinel proposent une durée de conservation des parts de 9 ans ou de 12 ans. Cette défiscalisation est calculée sur la base de la quote-part du souscripteur.
Une fois la période de 9 ans échue, le parc immobilier est revendu au cours des deux dernières années. En plus de la réduction fiscale, les investisseurs gagnent aussi une éventuelle plus-value issue de cette revente. La SCPI est ensuite liquidée. Rappelons que l’ensemble de ces opérations est pris en main par un exploitant spécialisé qui est la société de gestion.
La composition du parc immobilier
Composer le parc immobilier fait partie de la première étape pour cet opérateur dans le cadre de l’exploitation d’une SCPI Pinel. Ce parc doit répondre à plusieurs critères imposés par la loi. En premier lieu, il ne doit contenir que des immeubles neufs ou rénovés selon les normes exigées, et en second lieu, ces derniers doivent se trouver dans l’une des zones suivantes : A, A Bis ou B1.
L’avantage d’investir en loi Pinel via une SCPI, c’est d’être allégé de toutes ces contraintes et surtout, de profiter du savoir-faire de la société de gestion qui applique sa propre politique d’acquisition afin que l’ensemble du parc soit attrayant et rentable pendant toute la durée de l’exploitation.
Cette politique d’acquisition est par exemple basée sur la taille de l’immeuble, la région, la ville et le quartier où il sera basé, toujours en rapport avec la qualité de la demande locative.
Autre mesure imposée par la loi : la mise en location immédiate de l’immobilier dès la livraison. Celle-ci doit avoir lieu au plus tard dans les 6 mois suivant cette date.
Le choix des locataires
C’est toujours la société de gestion qui prend en main la mise en location du parc et donc la recherche des locataires. Le choix se fera avec le plus grand soin, en considération de plusieurs paramètres. Ceux qui sont imposés par la loi sont rattachés aux plafonds : de loyers (selon l’emplacement par zone), et des ressources du locataire (qui considère le montant des revenus et la composition du foyer c’est-à-dire la situation familiale et le nombre de personnes à charge.
Les locataires doivent également être sélectionnés pour leur solvabilité puisque le versement des revenus locatifs doit être stable et régulier afin que la société de gestion puisse à son tour verser les dividendes aux souscripteurs porteurs de parts. Le recouvrement des loyers incombe également à la société de gestion.
Les obligations de l’investisseur en SCPI Pinel
Quant à l’investisseur, il ne lui reste plus qu’à déclarer son placement auprès de l’administration fiscale. Il perçoit sa réduction d’impôt à partir de cette déclaration qui est obligatoire. Il s’engage alors à conserver ses parts pendant la durée indiquée, soit 6 ans, 9 ans ou 12 ans selon la SCPI.
Cette déclaration fiscale et la contrainte relative à la durée de la détention des parts sont les seules obligations de l’investisseur. C’est pourquoi, investir en loi Pinel par le biais des SCPI est extrêmement avantageux, en plus d’enregistrer un excellent rendement. Il est toutefois recommandé de toujours réaliser une simulation préalable avant d’investir afin de s’assurer que le placement convient bien à ses attentes et à ses objectifs.
